Monday, November 17, 2008

介于产业与股票之间 产业投资信托股

2008/11/17
●冯时能 股票研究人
http://www.nanyang.com/index.php?ch=9&pg=33&ac=902380



当你驾车经过吉隆坡市区,仰望高楼大厦时,你心里是否曾经这么想:假如我拥有一座这样的大厦,收取租金,长期有稳定的收入,那是多么理想的事。


市中心的办公大楼,每座动辄以亿令吉计,有能力购买的人,毕竟少之又少。

但这不等于你与这些大楼无缘。通过购买产业投资信托股票,你其实也有机会拥有这类大楼的一部分——尽管只是微不足道的一部分。

在马来西亚股票交易所挂牌的上市公司中,就有一类叫产业投资信托股(REITS)。

由于这类股票上市的历史最短,又只有区区的13家,投机气氛不如别类股票那么热络。所以一般投资者都不大注意。

实际上,假如你留意的话,你一定会发现,这类股票的周息率(D/Y,就是股息回酬巴仙率),比大部分股票都高。

REITS就是REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS的缩写,中文为产业投资信托股。

历史悠久收入稳定

这类股票在外围股市有相当长的历史,也是寻求稳定收入的投资者的宠儿。

这类公司的营业模式其实很简单:它收集了投资大众的资金,以收购大宗的商业性产业,如办公大厦、购物中心、工厂、酒店等等,交由一家产业管理公司去管理,管理公司负责收租及维修建筑物,从租金中扣除管理费后,将结存的租金净额分发给投资者。

政府规定:产业投资信托公司必须将90%以上的租金,分发给信托股股东。

为了鼓励更多产业信托公司成立,当局规定,信托股的股息只需缴税10%。

产业投资信托股的概念其实很简单,收集大量的资金,以收购大宗产业供出租,把收到的租金分发给信托单位持有人。

这其实跟单位信托大同小异,只不过单位信托投资于股票,而产业信托投资于产业而已。

产业投资信托为有意投资产业的人士提供了另一条投资管道,不但更容易做到,手续也更简单。

让我们比较买屋子和买产业投资信托股的优劣点:

大马产业信托(AMFIRST)昨天公布本财务年上半年的业绩,半年每单位净利为4.268仙。

该信托宣布把盈利全部发给股东,每股派息4.268仙。

假如该信托下半年保持上半年的表现,则全年每单位净赚8.536仙,该信托曾许下诺言,在未来三年中,将全部盈利派给股东,则每单位股息为8.546仙(已扣税)。

以该信托目前80仙的股价计算,周息率为10.67%,比定期存款的利息高两倍。

假设你有计划买屋子作为投资,又假设你的投资额为50万令吉,假如你以50万令吉在八打灵购买一间双层排屋出租,每月可收到租金1千500令吉。

假如你以每股80仙,买进大马产业信托股票,50万令吉可买到RM500,000÷RM0.80=625,000股,以每股8.536仙的股息计算,你一年可以收到RM53,350的股息,平均每个月的股息收入为RM4,445令吉,比排屋租金高两倍。

不单是大马产业信托,其他产业信托股,以目前的股价买进,大部分都可以取得10%以上的周息率,其中亚天产业信托(ATRIUM),以目前65仙左右的股价计算,周息率高达13%。

目前大部份产业信托的市价,均比其每股净有形资产价值低20至30多巴仙不等。

产业信托的股息回酬比产业租金高,而风险则比股票低,可说是介于产业与股票之间的投资产品。

假如你手头有多余的资金,一方面担心股票的风险太高,另一方面又嫌定存和买屋收租回酬太低,一个折衷的办法,是购买产业投资信托股票。
回酬高于定存利息

但在买进之前,最好对全部13家产业信托股,进行研究,比较各家所拥有的产业、租户是谁、租金回酬率、负责数额,以及每单位预期可得之股息。

作个比较之后,再从中选择你最有信心的股项,买进作为长期投资,可以赚到比定存利息高两倍的回酬。

Thursday, August 28, 2008

證監會新措施催谷REITs

http://www2.orientaldaily.com.my/press.php?TASK=news&TYPE=LBZ&NEWS=28oD025t08a08REb0RlA8P1P2x0k21Y0

外資可持70%股權 證監會新措施催谷REITs

2008年8月22日
 
(吉隆坡21日訊)在首相即將於本月杪宣佈2009年財政預算案之際,大馬證券監督委員會今日突然針對房地產信託基金(REITs)推出多項新措施,以便加強大馬交易所作為房地產信託基金上市地點的吸引力,以及提升該行業的競爭力。

市場原本預期,來臨的預算案將公佈有利房地產信託基金的措施,如降低或取消預扣稅。

證監會發出文告表示,為了鼓勵外國房地產信託基金到大馬進行營運,並且在大馬上市,新指南將允許房地產信託基金的外國持股,從原本的49% ,提高到70%。

此外,新指南將允許房地產信託基金的管理公司,在管理其資產組合時,擁有更大的彈性。舉例來說,在新的指南下,房產信託基金的管理人在國外進行投資時,能夠擁有更大的自由。

同時,新指南讓房地產信託基金能更快地增資,以充作收購以及資本開支所用。

新指南也讓基金管理公司尋求單位持有者更大的授權,以發行佔基金規模最多20%的新單位基金。此前,他們要發行任何數目的新單位,都必須召開大會,以尋求持有人的批准。

此外,只有所收購的產業是透過發行新單位融資,或一年內再融資,才需獲得證監會預先批准其產業估值。

強化投資者保障

除了上述給予市場更多自由的措施下,在新的指南中,證監會也採取更多的方式,以便強化對投資者的保護。

根據證監會發佈的文告顯示,新指南將要求基金管理人聘請專職人員,以負責符合各項條例。

為了進一步保障投資者,房地產投資基金將不被允許投資在無法帶來收益的房地產,如空地。

同時,當局也設定新條例,以監管相關夥伴交易。信託公司將在這類交易中,扮演更大角色。