介于产业与股票之间 产业投资信托股

2008/11/17 ●冯时能 股票研究人 http://www.nanyang.com/index.php?ch=9&pg=33&ac=902380 当你驾车经过吉隆坡市区，仰望高楼大厦时，你心里是否曾经这么想：假如我拥有一座这样的大厦，收取租金，长期有稳定的收入，那是多么理想的事。 市中心的办公大楼，每座动辄以亿令吉计，有能力购买的人，毕竟少之又少。 但这不等于你与这些大楼无缘。通过购买产业投资信托股票，你其实也有机会拥有这类大楼的一部分——尽管只是微不足道的一部分。 在马来西亚股票交易所挂牌的上市公司中，就有一类叫产业投资信托股(REITS)。 由于这类股票上市的历史最短，又只有区区的13家，投机气氛不如别类股票那么热络。所以一般投资者都不大注意。 实际上，假如你留意的话，你一定会发现，这类股票的周息率(D/Y，就是股息回酬巴仙率)，比大部分股票都高。 REITS就是REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS的缩写，中文为产业投资信托股。 历史悠久收入稳定 这类股票在外围股市有相当长的历史，也是寻求稳定收入的投资者的宠儿。 这类公司的营业模式其实很简单：它收集了投资大众的资金，以收购大宗的商业性产业，如办公大厦、购物中心、工厂、酒店等等，交由一家产业管理公司去管理，管理公司负责收租及维修建筑物，从租金中扣除管理费后，将结存的租金净额分发给投资者。 政府规定：产业投资信托公司必须将90%以上的租金，分发给信托股股东。 为了鼓励更多产业信托公司成立，当局规定，信托股的股息只需缴税10%。 产业投资信托股的概念其实很简单，收集大量的资金，以收购大宗产业供出租，把收到的租金分发给信托单位持有人。 这其实跟单位信托大同小异，只不过单位信托投资于股票，而产业信托投资于产业而已。 产业投资信托为有意投资产业的人士提供了另一条投资管道，不但更容易做到，手续也更简单。 让我们比较买屋子和买产业投资信托股的优劣点： 大马产业信托(AMFIRST)昨天公布本财务年上半年的业绩，半年每单位净利为4.268仙。 该信托宣布把盈利全部发给股东，每股派息4.268仙。 假如该信托下半年保持上半年的表现，则全年每单位净赚8.536仙，该信托曾许下诺言，在未来三年中，将全部盈利派给股东，则每单位股息为8.546仙(已扣税)。 以该信托目前80仙的股价计算，周息率为10.67%，比定期存款的利息高两倍。 假设你有计划买屋子作为投资，又假设你的投资额为50万令吉，假如你以50万令吉在八打灵购买一间双层排屋出租，每月可收到租金1千500令吉。 假如你以每股80仙，买进大马产业信托股票，50万令吉可买到RM500,000÷RM0.80=625,000股，以每股8.536仙的股息计算，你一年可以收到RM53,350的股息，平均每个月的股息收入为RM4,445令吉，比排屋租金高两倍。 不单是大马产业信托，其他产业信托股，以目前的股价买进，大部分都可以取得10%以上的周息率，其中亚天产业信托(ATRIUM)，以目前65仙左右的股价计算，周息率高达13%。 目前大部份产业信托的市价，均比其每股净有形资产价值低20至30多巴仙不等。 产业信托的股息回酬比产业租金高，而风险则比股票低，可说是介于产业与股票之间的投资产品。 假如你手头有多余的资金，一方面担心股票的风险太高，另一方面又嫌定存和买屋收租回酬太低，一个折衷的办法，是购买产业投资信托股票。 回酬高于定存利息 但在买进之前，最好对全部13家产业信托股，进行研究，比较各家所拥有的产业、租户是谁、租金回酬率、负责数额，以及每单位预期可得之股息。 作个比较之后，再从中选择你最有信心的股项，买进作为长期投资，可以赚到比定存利息高两倍的回酬。