2012年11月29日 01:05
文 / vickyjx
ZeroHedge:
华尔街的房地产行业投资者近期受到了巨大关注。现在我们该仔细分析形势了。
目前少见关于华尔街投资者的数据，也少见有意义的分析。历史上华尔街也从未大量拥有单套住房，因此也少有历史经验。我们需要自己理理头绪。
投资者的资金规模有多大呢？几个月前，Keefe, Bruyette & Woods估算华尔街筹资了60亿至80亿美元，这在金融世界中只是毛毛雨。目前很难估算其中有多少小投资者，也很难预测未来资金会涨至多少，也不知道未来这些投资是否会销声匿迹。
投资者们购买低价房。假设每套房值100000美元，那么60亿至80亿美元还买不到100000套房屋。
就整个美国而言，2012年的现存房屋销售和新增房屋销售合计超过500万套。现存房中位数价格是178000美元，新增房中间价是242000美元。华尔街购买的100000套房是可以忽略不计的 。
关于止赎，有总计560万美元的非当期贷款处于违约的不同阶段 。目前对于地下房贷的预测仍然超过1000万美元，这是总房贷量的20%。华尔街投资者不太可能会在可见的未来中在亏损房屋资产中分一杯羹。相比之下，当重组信托公司（Resolution Trust Corporation）在1992年由于夕阳条款（sunset clause）而被迫清算时，投资者通过拍卖清空了他们的REO资产以及相应的贷款。
就不同地区而言，不同地方有着不同的故事。接下来我们讨论以下三个中西部城市。凤凰城，南加州和拉斯维加斯是次贷泡沫的温床，也是危机之后投资者卷土重来的重地。根据DQNews9月份的数据，投资者分别占了这三个城市38.6%，27.3%和48.5%的房屋销售量。预计这个月以及未来这些数字还会上升，因为投资者资金过剩。目前数据没有将投资者分别列入不同的类别，例如华尔街基金、本地财团或小投资者。然而，如果投资者已经在这些市场形成集聚力量，那么他们必然会形成一定的影响力。问题是，该影响力会持续多久。
在这三个城市，拉斯维加斯是受冲击最严重的。10月份有4570套房屋销售量。50.2%卖给了空头业主、52.5%现金支付（43.2%是亏本出售、16.7%卖给重组信托公司）、36.1%由联邦住宅管理局筹资。房地产市场超过一半买主用现金支付、超过三分之一销售是由联邦住宅管理局筹资，只有14%落在其他范畴，这是前所未闻的。
在9月和10月，拉斯维加斯销售了4278套家用住房给空头业主。假设他们中的大多数都会在之后出租这些房屋，那么市场能够吸纳多少呢？如果这一趋势继续，那么需要多少个月才能完成对这些房屋的出租呢？
对市场冲击更大的是“买房比租房更便宜”的理论。这里并非要批评这里的数学计算，而是要质疑结论。事实上，买房更便宜并不意味着人们应该买房。由于租房供给持续上升，经济法则会导致房租和房价下降。另外，如果因为买房更加便宜，这会给房屋出租者带来降价压力。
最后，很让人费解的是，新增住房还在增加。仅仅这里一个网站就列出了待售的100个小区。
笔者对拉斯维加斯一些出租房的回报率做了分析。投资者不太可能在这些出租房上获得可持续的回报，很有可能房屋会一直空置。尽管他们也可以降低房租，但是这会引起一系列后果，包括更多止赎房，更多亏损房产和新一轮价格贬值。
凤凰城可能是第一拨投资者减少的地区。DQNews最新的数据显示9月份已经出现周期性的下降。期待十月份数据出炉，是否会显示房地产市场的恢复大势已去？中位数价格涨至155000美元，但仍比2006年历史最高的264000美元低了41.3%。
南加州的羊群效应仍在驱使人们买房。这种疯狂将会持续多久？华尔街投资者带来的利润会足够满足他们的胃口吗？当地投资者会趁热打铁吗？房主会一直高价支付新房，仅仅因为1%的人在用现金支付并将他们挤出非联邦住宅管理局主宰的市场吗？
让我们拭目以待。
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