加拿大楼市全球最大的泡沫?

2013年01月28日 17:49　　　 

文 / Shox

在经历了多年的蓬勃发展后，加拿大房地产可能已经成为了全球最危险的泡沫。大西洋月刊认加拿大央行和政府采取的维持低利率水平不变，而是抬高按揭贷款获取门槛的方法，与中国决策者的策略类似，加拿大版的“宏观调控”调控正在上演。

房价偏高和泡沫间的区别并不像人们想象的那样主观。如同其他金融资产一样，不动产价格及其收益（房租）应该有相对稳定的关系。

下图是经济学人提供的不同国家的租售比（price-to-rent），这个指标告诉你那些国家的房价哪些低估哪些高估，负数指标为低估，正数指标高估。

大西洋月刊认为虽然细分到每一个市场的泡沫成因可能不同，但是有三件事情可能是共通的：

1）中国富人买家导致市场过热。全世界楼市最贵的地方有一个共同点，除了低利率之外就是蜂拥而至的海外中国买家： 温哥华，香港，新加坡，悉尼和香港都是中国富人对冲资产的最热衷购买地，他们的购买把这些地方楼市炒到了灾难性的高位。

2）房产泡沫崩溃将经历相当长一段时间。过去10年美国和爱尔兰的房产价格经历了上涨下跌，但是西班牙和英国的下跌还没有结束。僵尸银行不愿意兑现坏账损失，这又反过来推高价格，但是泡沫最终有破灭的一天。这种情况越快发生，那么楼市，建筑业才能越早复苏。

3）楼市复苏可能需要更长时间。仅仅在20年之前东京帝国酒店土地价格，相当于加利福尼亚州所有土地价值之和。但是必须当心坏的宏观政策造成的风险危险，当紧缩的货币政策持续时间太长的话，房价冬眠期可能将持续数十年。

大西洋月刊说，加拿大政府正试图无声无息的悄悄挤出泡沫。这意味着在保持低利率政策不变的同时，提高发放按揭贷款的门槛。现在对于加拿大央行而言，反之用提高利率的方法挤出泡沫可能会造成无法承受的痛苦后果。

提高利率不仅让新买家无法承受高昂的价格（对于任何靠借款购入资产的人都会如此），同时升息也将导致贷款利率调整让现有的买房者难以承受。结果可能导致房屋价格螺旋形下降储蓄上升，而同时高负债率的家庭——这可能是加拿大现在最不缺乏的，——将会谋求重组其净资产。对储蓄提高的预期超过对投资提高的预期，换句话说这将意味着经济崩溃。然后央行再实施降息的话，即便是把利率降低到零利率水平，也不太可能扭转这个局面。因为当人们把注意力放在如何偿还债务上时，无论是家庭和企业都将对借贷利率降低无动于衷。这就是经济学家辜朝明所谓的“资产负债表衰退”，它很好的说明了一个经济体如何陷入流动性陷阱。

现在加拿大在维持利率不变的前提下，慢慢收紧抵押贷款要求，他们希望逐步压低楼市价格，不引发一场恶性循环。最理想的结果是价格不下跌，但是增速低于通胀率，这意味房价实际价格下降，但不会影响家庭资产净值。

大西洋月刊认为，加拿大并非唯一试图执行这种策略的国家，中国过去几年中就一直在这么做，为了应对过热的房地产，加拿大版的“宏观调控”正在上演。

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